전문가가 직접 공개하는 '만능 특약' 포함 임대차 계약서 통합본 무료 배포 (직거래 필수 체크리스트)

 

최근 뉴스를 보면 '전세 사기'나 '보증금 미반환' 사건이 끊이지 않습니다. 😰 특히 중개수수료를 아끼기 위한 직거래가 늘면서, 문방구에서 파는 표준 계약서만 믿고 계약하는 위험한 경우가 많아졌는데요.

 

표준 계약서는 최소한의 내용만 담고 있어, 실제 분쟁이 발생하는 누수, 곰팡이, 대출 문제 등 중요한 사항이 빠져 있는 경우가 많습니다.

 

이에 따라, 현장에서 진짜 필요한 내용을 담은 실무 검증된 전문가용 임대차 계약서 양식을 무료로 공유해 드리고자 합니다. 직거래를 고려 중이시라면, 이 글을 꼭 끝까지 확인하시길 바랍니다.

 

 

 

🔥 계약서의 핵심은 바로 '특약 사항'입니다

 

많은 분들이 계약서 하단의 '특약 사항'란을 비워두거나 간단히만 작성합니다. 하지만 법적 분쟁 시 판사가 가장 먼저 확인하는 부분이 바로 이 특약입니다. 제가 제공하는 양식에 포함된 핵심 특약 3가지만 적용해도, 대부분의 분쟁을 미리 방지할 수 있습니다.

 

 

1. 권리 관계 특약: "내 보증금이 1순위가 아니라고?"

 

잔금을 치르고 입주하는 날, 집주인이 몰래 부동산에 대출을 설정한다면 어떻게 될까요? 당신의 보증금은 후순위로 밀려나 경매에서 한 푼도 돌려받지 못할 수 있습니다.

 

이를 방지하기 위해 반드시 아래와 같은 특약을 추가해야 합니다.

 

> 【특약 예시】

> "임대인은 잔금 지급일 다음 날까지 해당 부동산에 대해 저당권, 가압류 등 어떠한 권리 설정도 하지 않으며, 이를 위반할 경우 임차인은 계약을 즉시 해지할 수 있고, 임대인은 계약금의 배액을 위약금으로 지급한다."

 

 

2. 수리 의무 특약: "도배, 장판, 곰팡이는 누가 고쳐요?"

 

거주 중 보일러 고장이나 곰팡이 발생 시, 누구의 책임인지 명확히 해야 합니다. 명시되지 않으면 '네 탓, 내 탓' 싸움의 시작이 될 수 있죠.

 

> 【특약 예시】

> "난방, 상하수도, 전기 시설 등 주요 설비의 노후로 인한 하자는 임대인이 수리하며, 임차인의 고의 또는 과실로 인한 파손 및 소모품(전구, 도어락 건전지 등) 교체는 임차인이 부담한다."

 

 

3. 반환 보장 특약: "만기 때 보증금 바로 돌려주실 거죠?"

 

'다음 세입자 구해지면 돈 줄게'라는 말은 절대 믿어서는 안 됩니다. 보증금 반환을 보장하는 특약이 필요합니다.

 

> 【특약 예시】

> "임대차 기간 만료 시, 임대인은 다음 임차인의 입주 여부와 관계없이 계약 종료일로부터 7일 이내에 보증금 전액을 반환한다."

 

 

 

🛡️ 직거래 시, 사기 피하는 3단계 필수 체크리스트

 

아무리 완벽한 계약서도 기본적인 확인을 생략하면 소용이 없습니다. 직거래 시 반드시 다음 세 가지만 기억하세요.

 

 

✅ 등기부등본 3번 확인 법칙

 

계약금 지급 전, 잔금 지급 전, 전입신고 직전. 총 3번에 걸쳐 등기부등본을 확인해야 안전합니다. '을구' 란에 근저당권(대출)이 너무 많다면 계약을 재고해 보세요.

 

 

✅ 신분증 진위 반드시 확인하기

 

당신 앞에 있는 사람이 진짜 집주인일까요? 정부24 앱이나 국번 없이 1382로 전화해 주민등록증의 진위를 확인하세요. 사기꾼은 가짜 신분증을 사용하기도 합니다.

 

 

✅ 송금은 '소유자 명의 계좌'로만

 

배우자나 자녀 명의의 계좌로 송금하라고 한다면 절대 따라가서는 안 됩니다. 등기부등본상의 소유자 이름과 예금주 이름이 100% 일치하는 통장으로만 보증금과 월세를 송금하세요.

 

 

 

📄 [무료 공유] 전문가용 부동산 임대차 계약서 통합본 (특약 포함)

 

아래는 현업에서 사용하는 양식을 바탕으로, 일반분들도 쉽게 사용하실 수 있도록 정리한 통합본의 주요 구성입니다. 전체 내용은 텍스트로 제공되며, 한글(HWP)이나 워드 파일에 붙여넣어 사용하시면 됩니다.

 

> 💡 전문가 팁: 이 양식은 전세, 월세, 반전세 모두에 적용 가능합니다. 빨간색으로 표시된 특약 부분만 여러분의 실제 상황에 맞게 수정하여 활용하세요.

 

<부동산 임대차 계약서>

 

제1조 (부동산의 표시)

1. 소 재 지 : (등기부등본상의 정확한 주소를 기재)

2. 토지/건물 구조 및 용도 : (예: 철근콘크리트조 / 주거용)

3. 임대할 부분 : (예: 301호 전체, 전용면적 00㎡)

 

제2조 (계약 내용)

1. 보 증 금 : 금 OOO,OOO,OOO원 정 (\OOO)

2. 계 약 금 : 금 OOO원 정 (계약 체결 시 지불)

3. 중 도 금 : 금 OOO원 정 (202X년 X월 X일 지불)

4. 잔 금 : 금 OOO원 정 (202X년 X월 X일 지불)

5. 차 임(월세) : 금 OOO원 정 (매월 O일 지불, 선불/후불)

6. 임대차 기간 : 202X년 X월 X일 ~ 202X년 X월 X일 (OO개월)

 

제3조 (특약 사항 - 별도 약정) ★핵심★

1. (권리 관계) 임대인은 계약 체결 당시의 등기부등본상 권리 관계를 잔금 익일까지 유지한다. 이를 위반하거나 제한물권(가압류, 근저당 등)을 설정할 경우 임차인은 계약을 해지할 수 있으며, 이때 임대인은 계약금의 배액을 위약금으로 배상한다.

2. (전세반환보증) 본 계약은 임차인의 전세보증금 반환보증 보험 가입을 전제로 하며, 임대인의 귀책사유(부채비율 초과 등)로 보험 가입이 거절될 경우 계약은 무효로 하고 보증금 전액을 즉시 반환한다.

3. (수리 의무) 입주 전 발생한 하자는 임대인이 수리하여 인도하며, 거주 중 노후로 인한 보일러, 배관, 전기선로 등의 고장은 임대인이 수리한다. 단, 임차인의 고의 또는 중대한 과실로 인한 파손은 임차인이 원상 복구한다.

4. (반려동물) 반려동물 사육은 ( ㉮ 가능 / ㉯ 불가능 )하며, 사육으로 인한 벽지, 장판 훼손 및 냄새 발생 시 퇴실 시 임차인이 원상복구 비용을 부담한다.

5. (장기수선충당금) 관리비에 포함된 장기수선충당금은 임대인이 납부할 의무가 있으므로, 만기 퇴실 시 임대인은 임차인이 대납한 금액 전액을 정산하여 반환한다.

 

제4조 (계약의 해지)

임차인이 월 차임을 2회 이상 연체하거나 제3조의 특약 사항을 위반하였을 때 임대인은 서면 통지 후 본 계약을 해지할 수 있다.

 

제5조 (분쟁 해결)

본 계약에 명시되지 않은 사항 또는 분쟁 발생 시 민법 등 관련 법령 및 상관례에 따르며, 합의가 이루어지지 않을 경우 관할 법원의 판결에 따른다.

 

202X년 X월 X일

 

임대인(집주인) : (성명) ________ (주민등록번호) ________ (연락처) ________ (서명 또는 인)

임차인(세입자) : (성명) ________ (주민등록번호) ________ (연락처) ________ (서명 또는 인)

 

 

 

✍️ 마무리: 계약서는 당신의 '종이 방패'입니다

 

부동산 계약은 한 번 서명하면 되돌리기 어렵고, '설마'라는 생각이 큰 손실로 이어질 수 있습니다. 오늘 공유드린 이 '종이 방패'가 여러분의 소중한 자산과 평안한 주거 생활을 지키는 튼튼한 보호막이 되길 진심으로 바랍니다.

 

 

 

❓ 자주 묻는 질문 (FAQ)

 

1. 이 계약서 양식은 전세, 월세 모두 사용 가능한가요?

네, 맞습니다. 제2조의 '차임' 항목을 월세 금액으로 기재하거나, 전세일 경우 '차임' 항목을 '없음'으로 처리하고 보증금만 기재하면 됩니다. 특약 사항은 두 경우 모두 적용 가능합니다.

 

2. 특약 사항을 더 추가해도 되나요?

물론입니다. 제3조에 여러분이 원하는 합의 사항을 자유롭게 추가하실 수 있습니다. 예를 들어, 흡연 가능 여부, 공용 공간 사용 규칙, 인터넷 설치 비용 부담 주체 등 구체적일수록 좋습니다.

 

3. 직거래 후 확정일자는 어떻게 받나요?

계약서 2부를 작성한 후, 주민센터나 동사무소를 방문해 '확정일자'를 받아야 합니다. 이는 당신의 임차권을 제3자에게 대항할 수 있게 해주는 매우 중요한 절차입니다. 계약서와 신분증을 지참하세요.

 

4. 집주인이 특약 추가를 거부한다면 어떻게 해야 하나요?

이는 매우 위험한 신호일 수 있습니다. 중요한 권리를 보호하는 특약(특히 권리 관계 특약)을 거부하는 집주인과의 거래는 재고하는 것이 현명합니다. 기본적인 안전장치를 거부한다는 것은 이후 문제 발생 가능성을 시사합니다.

 

5. 이 계약서만 있으면 법무사나 변호사 상담이 필요 없나요?

이 양식은 일반적인 거래에 충분히 유용하지만, 권리 관계가 복잡한 부동산(상가, 신탁 부동산, 미등기 건물 등) 이거나 고액(수억 원대 이상)의 거래일 경우, 반드시 법률 전문가의 최종 검수를 받으시길 강력히 권장합니다.

 

*※ 본 글에서 제공하는 계약서 양식과 정보는 일반적인 참고를 목적으로 합니다. 개별 사정에 따라 법적 효력이 달라질 수 있으니, 중요한 거래 시에는 전문가의 조언을 구하시기 바랍니다.*

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