전세보증금 돌려받지 못하시나요? 서울부동산변호사의 1억 2,000만원 승소 전략 공개

 

🌟 전세 계약이 끝났는데 집주인이 보증금 반환을 미루기만 한다면, 이는 더 이상 단순한 약속 불이득이 아닙니다.

 

부동산 시장의 불확실성이 커지면서 '깡통전세'나 집주인의 자력 부족으로 인해 전세금을 전액 회수하지 못하는 사례가 빈번히 발생하고 있습니다.

 

당신의 1억, 2억의 보증금은 단순한 계약금이 아니라, 삶의 터전이자 미래를 위한 중요한 자산입니다.

 

이 글에서는 실제 1억 2,000만원의 전세보증금을 성공적으로 돌려받은 구체적인 사례를 통해, 서울부동산변호사가 어떤 전략으로 소송을 진행하는지 단계별로 파헤쳐 보겠습니다.

 

시간이 지날수록 회수 가능성은 낮아집니다. 지금 바로 알아두어야 할 권리 보호 방법을 확인하세요.

 

 

 

🔍 사건 개요: 2년 전세 만료 후 시작된 무한정 미루기 전술

 

의뢰인 A씨는 수도권 아파트에 2년간 전세로 거주하며 1억 2,000만원의 보증금을 지불했습니다.

 

계약 기간이 만료되기 전, 이사를 준비하며 임대인에게 정산과 보증금 반환을 요청했습니다.

 

그러나 임대인은 "조금만 기다려 달라", "금방 처리하겠다"는 말만 반복하며 차일피일 반환을 미뤘습니다.

 

A씨는 직접 통화하고 문자를 보내며 수차례 독촉했지만, 실질적인 반환은 이뤄지지 않았습니다.

 

이미 새 집으로 이사한 상태에서 보증금 없이는 생활 자체가 어려워진 A씨는 결국 법적 도움을 요청하게 되었습니다.

 

 

 

⚖️ 서울부동산변호사의 3단계 신속 대응 전략

 

이러한 사건에서 가장 중요한 것은 '시간'과 '권리 보전'입니다. 임대인의 시간 끌기에 휘말리지 않도록 다음과 같은 체계적인 접근이 필요했습니다.

 

 

1단계: 임차권등기명령으로 권리 선점하기

 

A씨는 이미 집을 비운 상태였습니다. 주택임대차보호법상 '대항력'을 유지하려면 실제 거주가 조건입니다.

 

이사를 한 경우, 이 대항력을 잃게 되어 후순위 채권자에게 권리를 빼앗길 위험이 있습니다.

 

이를 방지하기 위해 즉시 임차권등기명령을 신청했습니다. 이는 법원에 전세권 설정을 명령하는 절차로, 비록 물리적으로 나와 있더라도 법적으로 우선변제권을 확보하는 핵심 조치입니다.

 

 

 

2단계: 소송 제기와 동시에 임대인의 지연 전략 차단

 

임대인은 소송이 제기되자 마자 "조정을 통해 해결하자"고 제안했습니다. 표면적으로는 합의를 위한 절차지만, 많은 경우 시간을 끌기 위한 수단으로 이용됩니다.

 

변호사는 소송 전부터 임대인이 보증금 반환을 지체한 모든 기록(문자, 녹음 파일, 이메일)을 체계적으로 증거로 제출했습니다.

 

이를 통해 임대인이 조정 절차를 악용하려는 의도를 명확히 하고, 재판부에 신속한 판결을 요청하는 데 성공했습니다.

 

 

 

3단계: 명확한 법리 주장과 강력한 집행 가능성 확보

 

소송에서 핵심은 "전세계약이 종료되었으므로 보증금 반환 의무는 당연하다"는 점을 명확히 하는 것입니다.

 

더불어, 임대인의 재정 상태를 미리 파악하여 승소 판결 후 실제 돈을 받아낼 수 있는지(집행 가능성)를 검토했습니다.

 

다행히 해당 아파트에 유효한 선순위 담보가 많지 않아, 전세금 우선변제권이 실효성이 있다고 판단, 강력하게 주장했습니다.

 

 

 

✅ 최종 결과: 1억 2,000만원 전액 반환 판결

 

재판부는 임대인의 조정 요청을 받아들이지 않고, 신속한 판결을 통해 전세보증금 1억 2,000만원 전액을 반환하라고 명령했습니다.

 

변호사의 체계적인 증거 제출과 권리 보전 조치가 임대인의 지연 전략을 무력화시키고 빠른 승소로 이끈 것입니다.

 

이 사례는 단순히 소송에서 이기는 것을 넘어, 실제로 돈을 회수할 수 있는 전략이 얼마나 중요한지 보여줍니다.

 

 

 

⚠️ 전세보증금 반환 소송, 꼭 알아야 할 4대 리스크

 

성공 사례도 중요하지만, 실패를 방지하기 위해 어떤 위험 요소들이 있는지 인지하는 것이 더 중요합니다.

 

 

1. 임대인의 '자력' 부재

 

가장 큰 위험입니다. 집주인이 빚이 많거나 부동산에 설정된 담보가 보증금보다 많으면, 승소 판결을 받아도 '깡통'을 들고 있을 수 있습니다. 소송 전 재산 조사가 필수입니다.

 

 

2. 부동산 시세 급락 (깡통전세)

 

전세보증금이 현재 매매가보다 높은 상황에서는, 임차인이 우선변제권을 행사해 매각해도 부족분을 메울 수 없습니다. 시장 상황을 고려한 전략이 필요합니다.

 

 

3. 임차권등기명령의 조기 활용 실패

 

이사를 가야 하는 상황에서 이 절차를 모르거나 소홀히 하면, 법적 우선순위를 완전히 상실합니다. 이사 예정이 있다면 반드시 계약 만료 전에 전문가와 상담하세요.

 

 

4. 임대인의 소송 지연 전술

 

조정 신청, 증기일 연기, 항소 등 다양한 법적 절차를 악용해 1년 이상 소송을 끌 수 있습니다. 이에 대한 대비된 전략과 신속한 대응이 승패를 가릅니다.

 

 

 

💡 전문 서울부동산변호사가 제공하는 결정적 가치

 

일반인이 이러한 복잡한 리스크를 모두 파악하고 대응하기는 어렵습니다. 전문 변호사의 개입은 단순한 소송 대리 이상의 가치를 제공합니다.

 

- 사전 리스크 진단: 임대인의 자력, 부동산의 담보 현황 등을 분석해 소송 가치를 판단합니다.

- 전략적 권리 보전: 임차권등기명령, 가압류 등 '때에 맞는' 절차를 통해 회수 가능성을 극대화합니다.

- 지연 전술 차단: 풍부한 경험을 바탕으로 상대방의 시간 끌기를 사전에 차단하는 전략을 구사합니다.

- 강제집행 대비: 승소 후 실제 돈을 받아내기 위한 집행 절차까지 한 번에 설계합니다.

 

 

🎯 결론: 승소보다 회수가 목표입니다

 

전세보증금 반환 문제는 '빨리' 시작해야 '제대로' 해결할 수 있습니다. 임대인의 미룸에 맞춰 함께 미루다 보면, 권리 행사가 점점 어려워지고 회수 가능성도 낮아집니다.

 

이 글에서 소개한 사례와 리스크 요소를 참고하시되, 자신의 상황이 복잡하다고 느껴진다면, 즉시 전문가의 도움을 요청하는 것이 가장 현명한 첫걸음입니다. 당신의 보증금을 지키는 일은, 결국 당신의 미래를 지키는 일과 같습니다.

 

 

 

❓ 자주 묻는 질문 (Q&A)

 

1. 전세금을 못 받을 것 같아서 소송을 생각 중인데, 비용이 많이 들지 않나요?

소송 비용은 청구 금액에 따라 법원에 내는 소송 비용과 변호사 보수로 구성됩니다. 다만, 승소 시 대부분의 소송 비용은 패소자가 부담하며, 보증금 회수 금액에 비해 지출하는 비용은 투자 가치가 있습니다. 초기 상담을 통해 구체적인 비용을 예측해 보는 것이 좋습니다.

 

2. 집주인이 조정을 제안했습니다. 받아들여야 할까요?

조정은 판사가 중립적으로 합의안을 제시하는 절차로, 빠른 해결이 될 수 있습니다. 그러나 집주인이 진정성 없이 시간을 끌기 위한 수단으로 사용할 수 있습니다. 변호사는 당신의 증거를 바탕으로 조정이 유리할지, 오히려 지연될지 판단하여 전략적 조언을 해줄 수 있습니다.

 

3. 아직 전세 기간 중인데, 집주인 재정이 막장이라는 소문을 들었습니다. 미리 무엇을 해야 하나요?

이것은 매우 중요한 신호입니다. 계약 기간 중이라도 '우려할 만한 사유'가 있으면 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 또한, 집주인의 다른 재산에 대해 가압류를 신청하는 등 보전 처분을 통해 미리 권리를 확보할 수 있습니다. 기다리지 말고 즉시 법적 자문을 구하세요.

 

4. 임차권등기명령을 내려면 어떻게 해야 하며, 얼마나 걸리나요?

관할 법원에 신청서를 제출하면 됩니다. 보통 신청부터 등기 완료까지 2주에서 1개월 정도 소요됩니다. 이미 이사한 상태라도 계약 만료일로부터 2개월 이내라면 가능할 수 있으므로 서둘러야 합니다. 변호사를 통해 진행하면 서류 준비와 절차를 신속하게 처리할 수 있습니다.

2026.01.15 - [부동산] - 부동산 경매 셀프등기 완벽 가이드: 국민주택채권 & 등기수수료 납부부터 우체국 방문까지

부동산 경매 셀프등기 완벽 가이드: 국민주택채권 & 등기수수료 납부부터 우체국 방문까지